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1-9月伊犁州直房地产市场发展情况
发布时间:2018-11-02 10:07:38  来源:本站原创

为深入贯彻落实731日中央政治局召开研究部署半年经济工作会议精神,根据“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,伊犁州住建局按照住建部“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,遏制房价上涨”部署要求,加大力度做好房地产市场监管工作,解决当前工作中存在的突出问题,防范房地产风险和泡沫,确保伊犁州直房地产市场平稳健康发展,现就伊犁州直房地产市场发展情况专题报告如下:

一、近期国家层面关于房地产市场发展的重要论断和部署

528日,住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,明确各地要牢固树立“四个意识”,提高政治站位,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。731日,中央政治局召开会议研究部署半年经济工作,会议提出“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场执行,坚决遏制房价上涨”。817日,自治区住建厅召开全疆房地产座谈会,强调要认真领会“习近平总书记在731日中央政治局会议上关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神”,要求不断加大房地产市场整治力度,加快住房租赁市场培育,加强物业服务管理,明晰房地产主管部门定位。

为深入贯彻落实中央、住建部、自治区“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的部署”,910召开州直房地产管理工作暨房地产市场运行分析座谈会,力促州直房地产市场健康平稳发展。

二、州直房地产市场发展运行情况

(一)房地产开发投资减缓,增速高位下降

2018年1-9月,州直房地产开发投资额36.19亿元,同比下降44%。其中:住宅投资额24.99亿元,同比下降27.9%。目前州直房地产开发投资处于逐步下降趋势,一方面表明州直房地产库存较多,去库存压力较大,消化周期长;另一方面表明房地产行业利润率呈降低趋势,投资者投资意愿下降。

 

 

 

(二)商品房施工面积小幅下降,竣工面积减少

2018年1-9月,州直商品房施工面积达750.46万平方米,同比下降4.6%;竣工面积73.43万平方米,同比下降45%。其中:伊宁市1-9月商品房施工面积672.21万平方米,同比下降3.4%;伊宁市1-9月商品房竣工面积27.53万平方米,同比下降55%奎屯1-9月商品房施工面积8.5万平方米,同比下降26%奎屯1-9月商品房竣工面积16万平方米,同比下降44%霍尔果斯1-9月商品房施工面积30万平方米,同比上涨13.72%霍尔果斯1-9月商品房竣工面积6.3万平方米,同比上涨28.6%霍城县1-9月商品房施工面积4.77万平方米,同比下降71%霍城县1-9月商品房竣工面积13.29万平方米,同比上涨38%昭苏县1-9月商品房工面积2.45万平方米,同比下降28%;昭苏县1-9月商品房竣工面积2.99万平方米,同比下降18%尼勒克县1-9月商品房工面积8.29万平方米,同比下降17%;尼勒克县1-9月商品房竣工面积0.27万平方米,同比下降88%察布查尔县1-9月商品房施工面积7.59万平方米,同比下降6.3%察布查尔县1-9月商品房竣工面积7.59万平方米,同比下降6%伊宁县1-9月商品房施工面积1.68万平方米,同比上涨100%2017年无施工面积);巩留县1-9月商品房施工面积11.6万平方米,同比上涨38%特克斯县1-9月商品房工面积3.37万平方米,同比下降34%新源县1-9商品房工面积;伊宁县、巩留县、新源县、特克斯县1-9商品房竣工面积

施工面积下降的原因,因为今年房地产开发企业持观望态度较多,项目启动数量比去年少,部分开工项目在环保督查中不达标,导致企业停工整改,施工暂停;竣工面积下降,因为部分已完工项目还在办理竣工验收备案手续过程中,如伊宁市边合区有13家企业的项目未接入市政用电,造成消防验收不过关,无法办理竣工验收手续,企业也多次向供电公司反映情况,目前尚未得到解决。

 

 

(三)商品房销售面积增大,交易额大幅上涨

2018年1-9月,州直商品房销售面积178.62万平方米、交易额77.37亿元,同比上涨3.8%10.7%,环比上涨14.9%15%,其中:住宅销售面积142.15万平方米、交易额52.84亿元,同比上涨8.95%22.2%,环比上涨17.3%17.2%交易额上涨主要是2016年-2017年州直去库存力度大,今年住宅库存量少,价格回升,市场有所好转。

 

 

(四)商品房交易均价上涨,稳中逐步提升

2018年1-9月,州直商品房交易均价4314/平方米,同比(4042)增长6.7%,环比(4308)上涨0.1%,其中:住宅商品房交易均价3757/平方米,同比(3308上涨13.6%,环比(3724)上涨0.9%伊宁市商品房交易均价4594/平方米,同比(4175上涨10%,环比(4598)下降0.08%,其中:住宅商品房交易均价4116/平方米,同比(3588上涨14.7%,环比(4115)上涨0.02%奎屯商品房交易均价4294/平方米,同比(4512下降4.8%,环比(4291)下降0.07%,其中:住宅商品房交易均价3174/平方米,同比(3223下降1.5%,环比(3147)上涨0.86%霍尔果斯商品房交易均价5176/平方米,同比(5085)增长1.8%,环比(4619上涨12%,其中:住宅商品房交易均价3077/平方米,同比(3022上涨1.8%,环比(3412下降9.8%伊宁县商品房交易均价2989/平方米,同比(2933上涨1.9%,环比(2984上涨0.16%,其中:住宅商品房交易均价2819/平方米,同比(2722上涨3.6%,环比(2829下降0.4%霍城县商品房交易均价3414/平方米,同比(3121上涨10%,环比(3439下降0.13%,其中:住宅商品房交易均价3102/平方米,同比(2788上涨11.3%,环比(3090上涨0.4%巩留县商品房交易均价3992/平方米,同比(3938上涨1.4%,环比(3039上涨31%,其中:住宅商品房交易均价3212/平方米,同比(2634上涨21%,环比(2694上涨19%新源县商品房交易均价3068/平方米,同比(3181下降3.6%,环比(3829下降19%,其中:住宅商品房交易均价2699/平方米,同比(2905下降7%,环比(2996下降9%昭苏县商品房交易均价3450/平方米,同比(3200上涨7.8%,环比(3360上涨2.68%,其中:住宅商品房交易均价3049/平方米,同比(2800上涨8.9%,环比(3120下降2.28%特克斯县商品房交易均价2465/平方米,同比(2123上涨16%,环比(2899下降14%,其中:住宅商品房交易均价2465/平方米,同比(2123上涨16%,环比(2899下降14%尼勒克县商品房交易均价2887/平方米,同比(2898下降0.38%,环比(2927下降1.4%,其中:住宅商品房交易均价2839/平方米,同比(2481上涨14%,环比(2896下降2%察布查尔县商品房交易均价3487/平方米,同比(3331上涨4.7%,环比(3509下降0.6%,其中:住宅商品房交易均价3090/平方米,同比(2779上涨11%,环比(3045上涨1.5%

 

根据调查了解,目前市场房价上涨主要原因为:一是地价导致房地产价格整体走高,自2015年起,不断加强土地调控,实行统一公开拍卖,土地交易价格攀升。二是税费推动成本上升,房地产开发方相关税费类型达10多种,无形中增加了建设成本。三是钢铁、水泥等建筑材料价格和人工费用随着物价不断上升,也增加了商品房建设成本。四是房地产项目品质不断提高,环境、售后、物业服务水平不断提升,都相应增加了商品房开发成本。五是国家政策调控,银行贷款收紧,导致开发资金不足,开发周期延长,建筑成本增加等。

(五)化解库存措施效果显现,住宅显著下降

2018年9月末,伊犁州直商品房库存面积527.3万平方米,较2017增加42.97万平方米,上涨8.8。其中:住宅库存面积184.34万平方米,减少23.04万平方米,下降11.1%:非住宅(含商业营业用房、办公楼、其他:如学校教学用房图书馆、体育馆、工业厂房等)库存面积342.87万平方米,增加65.92万平方米,上涨23.8%,商品房去库存周期为20.1个月,其中:住宅去库存周期为9.4个月,同比减少2个月;非住宅去库存周期为54.8个月,同比减少19.2个月。

、州直房地产市场发展运行存在的主要问题

随着国家、自治区、自治州对房地产市场进行宏观调控和保障房的逐年建设,房源供应充足,州直房地产市场保持了相对健康平稳地发展国务院分别于20171月和9月取消三级、二级和一级物业资质,物业服务公司竞争进一步加剧,给业主带来更多的选择权,同时也促使物业服务的提供更趋完善,优质优价、质价相符、公开透明将成为物业服务市场发展的方向。对中介机构未取得经纪备案证、无经纪人证从业、不公示经纪活动明码标价等违法违规行为进行集中整治,进一步规范了中介服务市场秩序。在取得成绩的同时问题仍不容忽视,2017年后,住宅库存吃紧、非住宅类房屋库存消化难度增大、供应结构不合理、物业准入条件取消,企业门槛降低面临整合,中介机构专业化水平低、企业诚信不足等现象,需要进一步坚持房地产市场调控目标不动摇、抓紧调整住房和用地供应结构政策、切实加强资金管控、大力整顿规范房地产市场秩序、加强舆论引导和预期管理,确保房地产市场平稳健康发展。

(一)房企整体实力有待整合提升。州直房地产开发企业一级占比0.6%,二级占比6.4%,三级占比10.6%,四级占比26%,暂定级占比56.8%,三级及以上资质占比13.7%,从整体上看,州直企业规模较小,高等级资质企业少,存在短期行为、抗风险能力差,亟需综合信誉好、实力强、运营平稳、开发质量过硬的企业进行有效整合来做大做强。

(二)住宅设计同质化问题依然存在州直住宅小区在规划、户型结构布局、外立面风格等方面大同小异,致使住宅产品同质化严重,同时部分开发企业在小区景观、绿化建设和后期服务水平上下工夫较少,导致小区整体品质不高、宜居性不强,尤其是对弘扬中华文化元素镶嵌问题上都与城市规划、建筑设计、企业综合实力、开发经营理念滞后等方面有关。

(三)非住宅类库存不降反升。随着国家房地产调控政策持续收紧,影响了消费者对市场的预期,部分改善性需求被抑制,造成投资置业意愿降低,转入持币观望阶段。州直房地产市场非住宅类房屋销售呈下跌趋势,库存量不断增加。截至9月,州直非住宅商品房库存量342.87万平方米,其中伊宁市151.92万平方米,奎屯市43.86万平方米,霍城县24.72万平方米。按目前的去库存消化周期计算,非住宅类商品房去库化周期为54.8个月。

(四)住房租赁市场发展仍不完善。住房租赁制度急需完善。从现有住房租赁市场情况来看,一是主要是以个人出租自有住房为主,缺乏专业性的机构参与,不利于提高住房租赁市场发展和住房供应体系。二是目前环境主要以房产中介进行交易,存在发布虚假信息,误导消费者等扰乱住房租赁市场秩序的现象。三是缺乏保障租赁双方的法律制度规范及信用体系的管理制度,有效处理住房租赁纠纷的措施不强,造成租赁市场管理无序,阻碍了租赁市场健康发展。

(五)行业监管盲区仍然较多。一是房地产市场目前是州直住房和城乡建设系统网络舆情管理工作中反映问题较多的领域,主要是归结于开发资质逾期未申报、商品房销售不予明码标价、销售现场未及时更新房屋销售及房源信息、未在房屋产权交易系统实施商品房买卖合同网签等。二是房地产中介市场整治难点是:赚取房屋交易差价、侵占或挪用房地产交易资金、非法向他人提供或泄露个人信息、未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证及服务项目、内容和收费标准等突出问题。

(六)物业服务意识淡薄,管理相对滞后。州直物业服务企业大多存在规模小,服务水平参差不齐,管理手段落后、从业人员力量薄弱流动性大、运营资金不足等问题;加之20173月,物业服务企业资质取消后,“门外汉”纷纷涌入市场,企业投机性和短期服务等情况增多,不合理的市场竞争行为不断出现,进一步加大了物业行业的管理难度。

、今后工作方向和建议

(一)落实政策加大市场调控力度一是改善商品住房供给。各县市应根据本行政区域内商品住房库存消化周期,科学调控市场供给,对商品住房库存消化周期小于6个月的县市,要合理控制商品住房预售审批节奏,推动商品住房项目上市进度,保障商品住房用地供应,增加商品住房供给,切实满足居民合理住房需求。二是各县市要加快制定房地产发展规划,在科学合理的规划指导下,调整住房和用地供应结构。三是科学引导在符合当地城市规划和城市设计的前提下,新建小区在建筑设计层面要加大中华文化元素的弘扬力度。四是完善行业监管制度。针对市场整治存在的突出问题和主要风险点,要学习借鉴其他城市好的做法,因地制宜、精准施策、综合施策,不断完善行业市场监管制度。五是加强商品住房价格指导。严格按照住房和城乡建设部《全面贯彻落实习近平总书记在中央政治局会议上关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神》,各县市政府要把稳地价、稳房价、稳预期的工作落到实处,对房价涨幅环比超过2%的进行约谈,切实让州直各族百姓住的上房,买得起房六是各县市政府要高度重视房地产交易信息平台建设工作,加大地方财政对房屋产权交易系统升级,尤其对网签系统(含二手房网签和合同备案)、资金监管平台的建设的投入力度,一方面有利于做好市场体系监测,另一方面有效防范和减少非法集资和金融诈骗的行为,充分发挥房地产信息平台建设对社会稳定和风险防范的作用。

(二)积极培育住房租赁市场发展。一是各县市人民政府要结合实际立足长远,尽快建立出台住房租赁市场实施方案(意见),积极引导房企拓宽经营范围,逐步向租购并举模式转型,并充分利用现有房源或新建住房开展租赁业务,满足居民的多层次住房需求。二是积极搭建住房租赁交易服务平台,加快建立和完善住房租赁企业、经纪机构及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系,加强住房租赁信息发布管理,确保发布房源信息的真实性,保障租赁当事人权益。三是率先开展住房租赁工作试点的三个设市城市,要加快培育国有住房租赁企业,建立可行性机制,推动开展租房租赁业务,形成可复制可推广的试点成果在州直推行。

(三)加强房地产市场监督力度。一是规范商品房销售行为。加强对商品房预售许可管理,开发项目销售现场管理,商品房预售行为监管,规范房地产销售代理、经纪行为和商品房买卖合同签订行为。二是全力防范化解市场风险。开展购房融资违法违规专项整治,对以房产销售为手段进行非法集资、吸收公众存款的开发企业,将列入违法失信企业行列,并取消网签资格。深入开展中介机构专项整治。通过开展日常巡查、受理投诉举报、专项检查等方式,对于发布虚假广告、捂盘惜售等违法违规行为,联合工商、税务、物价、金融等部门进行惩戒,并形成典型案例向社会公开曝光。加强房地产舆论引导。各县市要充分利用各类新闻媒体加强政策解读和市场信息公开,正面引导舆论,营造良好的舆论氛围,稳定市场预期,进一步优化市场环境。

(四)推进物业管理和服务两项工作。一是监管机制不断创新。各县市要认真贯彻落实《新疆维吾尔自治区物业管理条例》精神,基层组织、房地产主管部门、社会综合治理部门,以及街道办、居委会等建立物业管理工作的综合协调机制,全面夯实物业管理的基础,理顺物业管理工作机制,推进物业管理重心下移,促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。二是转变传统物业管理模式。要以培育提升社会管理为硬支撑,着力提高业主委员会的自治自管自理能力。三是加大行业监管力度,对物业服务专项整治工作中存在的企业制度不健全,设施设备管理、服务不到位等问题进行通报和处理;同时做好物业小区平安建设工作,增强消防安全管理和物业小区隐患的排查工作。四是物业服务市场竞争机制逐步形成,要加快建立物业项目招投标管理制度,推进物业行业信用体系建设,促进物业管理市场优胜劣汰。